Q&A afsluiten bouwdepot

Als je zelf een huis (wilt laten) bouwen heb je financiering nodig (of een grote zak eigen geld). Dat gaat via een bouwdepot: een hypotheek waar het geld dat nodig is voor de bouw in wordt gestort. Hoe zit dat precies? 

Een bouwdepot is in feite een hypothecaire lening bij een bank waar je tijdens de bouw dmv declaraties rekeningen uit betaalt. Het eventuele restant dat na voltooiing overblijft in het bouwdepot wordt afgelost op de hypotheek.

De voorwaarden voor het afsluiten van een bouwdepot verschillen per bank. Sommige banken verlangen een ondertekende offerte van een aannemer voor de volledige bouw, andere banken zijn flexibeler en bieden meer ruimte om ook zelf rekeningen te declareren voor de bouw. Handig als je een deel van de afwerking zelf wilt doen. Ter oriëntatie hebben we met een aantal buren collectief een gesprek gehad met de Triodos Bank en de ABN AMRO bank. De Triodos Bank investeert graag in duurzame woningen en geeft rentekorting als jouw woning energielabel A +++ heeft. Alle nieuw te bouwen woningen moeten die minimaal hebben, dus aan die voorwaarde was bij voorbaat voldaan. In dit gesprek zijn veel vragen over de voorwaarden bij het afsluiten van een bouwdepot besproken. Onderstaand een Q&A.

Let op: deze voorwaarden hebben betrekking op financiering door de Triodos Bank. Voor andere banken kunnen andere voorwaarden gelden.

 

Hoeveel tijd neemt een financieringstraject voor zelfbouw in beslag en welke stappen moet je doorlopen?

In principe kan een offerte vanaf moment van aanvraag tot ondertekening binnen paar weken geregeld zijn. Mits alle benodigde documenten aanwezig & volledig.

Werkwijze aanvraag hypotheken: aanvraagformulier op hypothekenpagina site Triodos bank invullen en opsturen, dan wordt aanvraag in behandeling genomen (binnen week, anderhalve week eerste oriënterend advies per mail waarin indicatie leencapaciteit wordt gegeven)

Benodigde documenten voor vaststellen leencapaciteit: voor ondernemers: winst- en verliesrekening, aangifte inkomstenbelasting en balans van afgelopen 3 jaar.

Voor loondienst: bij tijdelijk contract, werkgeversverklaring, salarisstrook en intentieverklaring. Is intentieverklaring voor huidige functie niet mogelijk dan kan er op basis van werkgeversverklaring, salarisstrook en vorige 3 jaaropgaven ook financiering worden verstrekt.

Tweede stap is adviesgesprek, dan moet je ook pensioenoverzichten, ontwerp en taxatierapport meenemen gevolgd door eventueel aangescherpt oriënterend advies. Dan volgt definitief advies (en gaat bank er van uit dat de keuze voor Triodos bank is gemaakt). Tussen eerste contact en adviesgesprek hoeft maar 2 weken te zitten, officiële offerte kan dan met paar dagen volgen.

Waarom zo snel: Hypotheekteam Triodos is klein en slagvaardig: beslissingsbevoegdheid ligt bij afdeling zelf. Hypotheekadviseur kan in veel gevallen je aanvraag zelf fiatteren.

Offerte is 3 maanden geldig vanaf uitgifte. Dus binnen 3 maanden moet de juridische overdracht van de grond plaatsvinden. Mocht er door omstandigheden toch vertraging optreden (bv omdat gemeente bepaalde maatregelen neemt) dan kun je de offerte in principe verlengen met max. 4 tot 5 maanden. Er zijn dan 2 opties:  je betaalt 0,25% provisie en de offerte wordt tegen dezelfde rente verlengd, of je kiest voor een ‘kosteloze’ verlenging maar als er op dat moment een hoger rente geldt, wordt daar mee gerekend.

De kavels die in Buiksloterham worden uitgegeven zijn op basis van erfpacht, de waarde v d grond staat voor 50 jaar vast. Je kunt kiezen of je dit in 1x afkoopt en meefinanciert of de erfpacht per jaar betaald. Zijn voor de bank beide constructies mogelijk, en welke consequenties en voorwaarden gelden? 

Meeste erfpachtconstructies gemeente Amsterdam zijn bruikbaar voor Triodos. Er wordt wel gekeken naar canonbedrag dat obv indexatie na 10 jaar zou gelden.

 

Is het gunstig om de rente voor 10 of 25 jaar vast te zetten? 

De afweging om wel/niet af te kopen hangt enerzijds van de directe financiële gevolgen af: de verwachting is dat de geïndexeerde erfpachtcanon langdurig beneden de rente, bijvoorbeeld 10 jaar 4,7%, blijft tenzij de rente in de toekomst noemenswaardig gaat dalen; bij een rente van 20 jaar bijv. 20 jaar 5,6% zou de termijn nog langer worden, waarbij de laatste optie slechts zinvol is bij een te verwachten substantiële rentestijging in de toekomst.

Dan hebben we het alleen nog maar over de rentebetaling. De aflossing van de financiering t.b.v. de afkoop is hierbij nog buiten beschouwing gelaten.

Anderzijds spelen factoren als het volledig eigendomsgevoel en wellicht betere verkoopbaarheid in de toekomst een rol.

Aanvulling Sanne: Gemeente Amsterdam geeft zelf aan dat het afkopen voor 25 jaar geen goeie keuze is. Na 25 jaar wordt namelijk de grondwaarde opnieuw vastgesteld. Als de grondprijzen stijgen kan dit dus een flinke verhoging betekenen. En je weet dat je die 25 jaar sowieso al meer betaalt omdat je veiligheid koopt.

Als je kiest voor canon in plaats van afkoop, dan kun je de canonbedragen bij de aangifte inkomstenbelasting opgeven als kosten. Deze zijn aftrekbaar en blijven dit voorlopig ook.

 

Welke documenten zijn er allemaal nodig voordat het bouwdepot vrij komt?

Taxatierapport. Op basis van aanneemovereenkomst of inschatting van een bouwkundig bedrijf op basis van bouwplan. Exacte voorwaarden staan op site NHG

https://voorwaardenennormen.nhg.nl/normen/1-algemeen/1.7-taxatierapport.html en 2.4

Triodos heeft voor verstrekken financiering geen getekende offerte van een aannemer nodig. Een indicatie (offerte) van aannemer (of ander bouwkundig expert) is waarschijnlijk wel nodig voor de taxatie.

Meerwerk dat niet is meegenomen in taxatierapport kun je wel in financieringsplan meenemen. Daar heeft Triodos zelf bepaalde maatstaven voor (uitbouw is 100%  waardevermeerdering, keuken bv 75%)

Bouwdepot komt pas vrij na juridische levering van de grond. Voorinvesteringen moeten dus worden ‘voorgeschoten’ kunnen wel met terugwerkende kracht uit het bouwdepot worden gefinancierd.

 

Op basis van welke documenten wordt een taxatierapport gemaakt? Wat zijn de kosten hiervoor?

Zie bovenstaande. Triodos voert zelf geen taxaties uit. Kosten verschillen per taxateur.

 

Zijn er mogelijkheden voor financiering met NHG? 

Ja. Als je met NHG financiert kun je je maximale leencapaciteit benutten voor de bouw, je bent niet verplicht een buffer aan te houden (dit eisen sommige banken wel als je buiten NHG financiert, in geval kosten tegenvallen is dat de waarborg)

 

Stelt NHG eisen aan verhouding woon- werkruimte?

Er moet minimaal 50% woonruimte worden gerealiseerd om in aanmerking te komen voor NHG.

Er geldt een opschortende voorwaarde m.b.t. de dekking bij eigen beheer of zelfbouw indien geen waarborgcertificaat, insolventieverklaring of afbouwgarantie door de klant of aannemer kan worden afgegeven. In de tussentijd hanteert Triodos momenteel wel het NHG-tarief.

Veel van de zelfbouwers zijn architect en/of hebben zelf ervaring met bouwen. Wat als je een deel van het bedrag dat nodig is voor de bouw zelf wilt inzetten omdat je delen zelf wilt gaan bouwen? Of wanneer je geen gebruik maakt van een hoofdaannemer? In dat geval heb je geen ondertekende offerte van 1 aannemer voor de hele bouw. Kun je het deel waar ze zelf aanspraak op wilt maken, bv in een bouwdepot gieten en tegen welke voorwaarden?

Geen eis van de bank om met hoofdaannemer te werken, je kunt ook met bouwplan veel zelf doen en financieren uit bouwdepot.

Kun je het bouwdepot al in laten gaan als je nog in je huidige koophuis woont? 

De nieuwe financiering incl. bouwdepot kan al ingaan wanneer je nog in de oude woning woont. Dit geldt eigenlijk in veel situaties. Het moet alleen aantoonbaar zijn dat mensen zowel de lasten van de oude financiering, een eventuele overbruggingsfinanciering én de toenemende lasten van de nieuwe financiering kunnen dragen zolang de oude woning nog niet is verkocht

Is het nog mogelijk om in 2014 een deels aflossingsvrije hypotheek af te sluiten?

In 2014 kan nog voor een aflossingsvrije lening (met aftrekbare rente) worden gekozen (mits passering ook in 2014 plaatsvindt) voor maximaal het deel dat in het jaar 2013 m.b.t. de oude hypotheek aflossingsvrij was en gemaximeerd tot 50% van de te taxeren marktwaarde van de nieuwe woning.

Kijk voor de actuele rentetarieven op de site van de Triodosbank. Of neem contact op voor een advies op basis van jouw persoonlijke situatie.

Comments are closed.