Over toetsingskaders in de Buiksloterham

De Buiksloterham is ‘hot’. Omdat er wel erg veel plannen op ons af komen, zijn we benieuwd naar de toetsingskaders in de Buiksloterham. De gemeente biedt zelf een overzicht aan. Wij zullen deze stukken op onze blog gaan ontleden, omdat we benieuwd zijn naar het antwoord op de vraag of het gebied zo wordt ontwikkeld als ooit is afgesproken. Er zullen onvermijdelijke verschillen worden gesignaleerd (in het onderstaande werden veel kantoren verwacht) en soms zullen we iets opmerken waarvan we ons afvragen of en hoe het er nog komt (voorzieningen in het gebied, en dan met name de niet-commerciële voorzieningen waarover ooit geschreven werd).

We zullen ook zien dat soms iets werd beloofd wat niet helemaal is waargemaakt. Kavel 41 werd in 2009 getenderd maar uiteindelijk ontwikkeld als uitbreiding van Kooiman. Maar dat is niet waar we mee willen beginnen. we beginnen met het Investeringsbesluit uit 2007.

…………………………………………………………..

Investeringsbesluit Buiksloterham
Samenvatting Investeringsbesluit januari 2007

Wonen en werken in de Buiksloterham
In het Investeringsbesluit Buiksloterham, waarvan de Welstandsnota deel uitmaakt, hebben we de plannen voor de toekomstige ontwikkeling van de Buiksloterham uitgewerkt. De uitwerking is in lijn met het Projectbesluit dat in de zomer van 2005 is vastgesteld. Volgens de plannen zal de Buiksloterham – nu nog een traditioneel bedrijventerrein – geleidelijk transformeren naar een gemengd stedelijk gebied voor stedelijk wonen en werken. Nu de Gemeenteraad op 20 december 2006 het Investeringsbesluit en de daarbij behorende grondexploitatie heeft vastgesteld kan de gemeente in het gebied investeren. Er is een krediet beschikbaar gesteld voor de planuitvoering en er komen financiële middelen beschikbaar voor gemeentelijke investeringen zoals bouwrijp maken van locaties, bodemsanering, infrastructuur en openbare ruimte.

In dit artikel
• Investeringsbesluit en Welstandsnota
• Plan en programma
• Planning en fasering
• Besluitvorming
• Informatie en inspraak
• Uitvoering en beheer
• Wat is Projectbureau Noordwaarts
• Colofon
Het volledige Investeringsbesluit, inclusief de Welstandsnota, staat op www.noordwaarts.nl

Het Investeringsbesluit
Het Investeringsbesluit Buiksloterham omvat het plan om een gemengd stedelijk gebied voor wonen en werken te ontwikkelen.

Kansen voor de Buiksloterham
De visie is een geleidelijke, organische herontwikkeling van het bedrijventerrein naar een gebied waar gewerkt én gewoond gaat worden. Bestaande bedrijven blijven zo veel mogelijk gehandhaafd en nieuwe bedrijven kunnen zich er vestigen. Geleidelijk aan zien we dat traditionele industrie plaats maakt voor nieuwe vormen van bedrijvigheid, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en nautische activiteiten. Ook de creatieve industrie vindt haar weg naar de Buiksloterham.
Door de menging van wonen en werken krijgt het gebied een bijzonder karakter. Het feit dat er ook minder gereguleerd wordt dan gebruikelijk is in Amsterdam, draagt bij aan het unieke karakter.
Bewoners en bedrijven die zich in het gebied vestigen zullen dit unieke karakter met haar drukte en een zekere rommeligheid juist opzoeken en waarderen.

Kader en status Investeringsbesluit
Het inzicht en de politieke prioriteit om de rol van de overheid te beperken hebben ertoe geleid dat er voor de Buiksloterham geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan wordt opgesteld. Initiatiefnemers krijgen de ruimte om binnen bepaalde randvoorwaarden tot invulling van het gebied te komen. Die randvoorwaarden worden per te ontwikkelen locatie vastgelegd in een zogenaamde bouwenvelop, die op basis van het Investeringsbesluit kan worden opgesteld. In de bouwenvelop staan de stedenbouwkundige, programmatische, milieu- en civieltechnische en financiële randvoorwaarden en andere eisen die de gemeente stelt aan de ontwikkeling van de betreffende locatie. Op basis van de bouwenvelop wordt een marktpartij geselecteerd. Bindende afspraken worden gemaakt in de bouwenvelopovereenkomst en de erfpachtovereekomst. In 2007 wordt gestart met het opstellen van de eerste bouwenveloppen.

Welstandsnota
De stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Buiksloterham zijn opgenomen in de Welstandsnota.

Dynamiek van de Buiksloterham
Het bedrijventerrein Buiksloterham is de afgelopen jaren al sterk in ontwikkeling. De helft van de bedrijven heeft zich hier in de afgelopen drie jaar nieuw gevestigd. Door vertrek van een aantal grootschalige bedrijven is een enorme dynamiek ontstaan. Waar de traditionele industriële bedrijvigheid eens overheerste, leidt de komst van kleinschalige bedrijven, waaronder media en creatieve bedrijven, tot een ander vestigingsklimaat. Bestaande bedrijven worden vervangen door nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen, zoals de Groene Draeck en Kaap Noord. Deze gebouwen bieden kleine bedrijven een kans, waaronder veel architectenbureaus, grafische vormgevingsbedrijven en adviesbureaus, maar ook bedrijven die zich richten op de nieuwe media en nieuwe technologie.
In de directe omgeving van de Buiksloterham staat ook veel op stapel. Er ontstaan concentraties van mediabedrijven, bijvoorbeeld in Pand Noord aan de Meeuwenlaan met A-Film. MTV en IDTV maken van het NDSM-terrein een mediawharf. Verder is de NDSM-werf een creatieve broedplaats. Shell bouwt een nieuw onderzoekslaboratorium, het New Technology Center. Op Overhoeks verrijst een hoogwaardige stedelijke woonwijk. Ook het Filmmuseum zag de potentie van het gebied en heeft Overhoeks gekozen als locatie voor haar nieuwe vestiging.

Voormalig woon-werkatelier en kunstwerk Volten in de Buiksloterham
Transformatie leegstaand pand naar bedrijfsverzamelgebouw Distelweg

De effecten zijn merkbaar in de Buiksloterham. Er is een toenemende vraag naar verschillende typen bedrijfsruimtes. Het trekt ondernemers aan die graag in een gebied willen zitten dat nog niet af is, waar nog mogelijkheden en kansen zijn voor eigen initiatief. De ruimte is er en ook nog niet zo duur.

Plankaart Buiksloterham
De stedenbouwkundige en programmatische ontwikkelingsmogelijkheden van de Buiksloterham worden aangegeven in de plankaart en het daarbij behorend overzicht van spelregels. De plankaart omvat naast de bouwvelden het toekomstige netwerk van wegen en openbare ruimte.

Plankaart november 2006

Programma
Met dit Investeringsbesluit wordt door de gemeente tot 2015 de noodzakelijke infrastructuur en openbare ruimte aangelegd en de bestaande bedrijvigheid geïntensiveerd. Er komt woningbouw en er worden commerciële en maatschappelijke voorzieningen toegevoegd. Er worden tot 2015 ruim 2.000 woningen gebouwd, waarvan circa 700 in de sociale sector. Uitgangspunt is dat in de gehele Buiksloterham 30% sociale huur wordt gerealiseerd. Het wonen zal voor ongeveer 80% appartementen gebeuren en voor 20% in stadshuizen.
De menging van wonen en werken is over het gebied verschillend. Een deel van het huidige bedrijventerrein blijft ook in de toekomst als zodanig gereserveerd, wonen is hier niet toegestaan. In de rest van het gebied vindt menging met meer of minder wonen plaats. Op de kop van het gebied langs het IJ en aan het Johan van Hasseltkanaal neemt wonen een dominante plaats in. Op die locaties mag maximaal 70% woningbouw worden gerealiseerd. Door verschil in de mate van menging en dichtheid ontstaat een grote variatie in woon-werkmilieus.

Planning en fasering
Het Investeringsbesluit is ook de aanzet voor het nieuwe bestemmingsplan Buiksloterham. Woningbouw is mogelijk als het nieuwe Bestemmingsplan Buiksloterham van kracht is. Dit is naar verwachting in 2009/2010.
We wachten niet met het uitgeven van grond tot alles voor de woningbouw geregeld is, maar zetten alvast in op ontwikkelingen die volgens het huidige bestemmingsplan kunnen. De geleidelijke ontwikkeling levert een bijdrage aan het gewenste beeld en het klimaat van de Buiksloterham.

Programma*   m2 bvo   aantal woningen   verdeling
Wonen (65%)  279.000m2 BVO
– 43.000m2 Stadshuizen (360 woningen)  18%
– 236.000  Appartement (1.640 woningen) 82%

Werken (30%) 126.000m2 BVO
– 38.000m2 Bedrijven (30%)
– 50.000m2 Kantoorachtig (40%)
– 38.000m2 Kantoor (30%)

5% Voorzieningen 25.000
– 12.500m2 Commercieel en horeca  (50%)
– 12.500m2 Niet commercieel  (50%)

Totaal 430.000m2 BVO, 2.000 woningen

 

Ontwikkelingen Asterweg(studio) en Papaverweg (Rien de Wolf)
Bedrijfsverzamelgebouw de Groene Draeck op de Grasweg
Sail 2005 aan de kade Buiksloterham langs het IJ

Geleidelijk transformatieproces
Wonen op een bedrijventerrein is vanwege wet- en regelgeving niet zonder meer mogelijk. Bij menging tussen wonen en werken moet de milieubelasting op de woningen tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht zijn. Akoestisch onderzoek heeft aangetoond dat wonen op de locaties waar de gemeente het initiatief neemt haalbaar. Hiervoor moeten we de nodige milieumaatregelen worden getroffen. In de Buiksloterham wordt gebroken met het traditionele herontwikkelingsproces en wordt gekozen voor een geleidelijk transformatieproces waardoor een uniek en aantrekkelijk gemengd woonwerkklimaat ontstaat. Er is geen sprake van verdringing van werken door wonen. Beide hebben evenveel kans. Gegeven is dat de Buiksloterham zich er niet toe leent om in één keer grootschalig te worden herontwikkeld.
In de eerste plaats is daarvoor het eigendom te versnipperd, maar daarnaast zou een dergelijke aanpak de gedwongen verplaatsing van veel bedrijven betekenen, terwijl we die juist in het gebied willen behouden. Dat kan ook, omdat veel van de bedrijven zich heel goed verdragen met wonen. De over het algemeen goed renderende bedrijvigheid zou een proces met verdringing niet alleen onnodig duur maken, het beginnende transformatieproces zou ook in de kiem worden gesmoord.
Menging van wonen en werken kan de dynamiek van het gebied vergroten. De wens tot een levendige woonomgeving met bedrijvigheid kan hier worden vervuld. Mensen die willen wonen boven of naast het bedrijf kunnen hier terecht. Dat er in Amsterdam behoefte bestaat aan een stedelijk gemengd woonwerkmilieu, blijkt onder meer ook uit de blijvende vestiging van Shell en enkele andere bedrijven die bewust de menging met wonen zoeken omdat een doods en ’s avonds verlaten bedrijventerrein weinig aantrekkelijk is.
Omdat het om zo’n groot gebied gaat, het plangebied Buiksloterham is 100 hectare, zal de transformatie niet één keer plaatsvinden. Juist in de geleidelijke verandering ligt de kracht van het gebied.

Particulier initiatief creatieve bedrijvigheid op de Korte Papaverweg

Andere aanpak, andere rolverdeling
De gemeente zal niet de ontwikkeling van het gehele gebied voor haar rekening nemen, maar richt zich met name op die locaties die in bezit zijn en in principe geschikt zijn voor woningbouw. Dit zijn locaties aan weerzijden van het Johan van Hasseltkanaal bij de entree van het gebied aan de Distelweg en op de koppen aan het IJ.
Voor deze locaties is onderzocht of het, op grond van de wet- en regelgeving, is toegestaan om woningen te bouwen in de nabijheid van de bestaande bedrijvigheid. Dit kan. Bij een gering aantal bedrijven zullen maatregelen getroffen moeten worden om de milieuhinder, met name geluid, tot een aanvaardbaar niveau te brengen. Incidenteel is sprake van bedrijfsverplaatsing.
Voor de ontwikkeling van de genoemde locaties neemt de gemeente het initiatief en voert de regie door het stellen van randvoorwaarden, de levering van grond en het juridisch planologisch kader.
Behalve in de ontwikkeling van woningbouwlocaties, investeert de gemeente in nieuwe infrastructuur, voorzieningen en de aanleg van nieuwe openbare ruimte. Met deze inspanningen van de gemeente wordt een impuls en stimulans gegeven aan de ontwikkeling van de rest van het gebied, die verder niet door de gemeente wordt gestuurd. Het is aan particuliere initiatiefnemers te volgen in de lijn van de ambitie van het Investeringsbesluit. Dit kan direct of later, waardoor de ontwikkeling van de Buiksloterham nog vele jaren in beslag kan nemen: “work in progress”.
Waar particulieren het initiatief nemen tot een bouwproject, kan de gemeente een ondersteunde rol vervullen. Wel zullen particuliere initiatiefnemers zelf moeten zorgdragen voor de maatregelen die nodig zijn om een bouwplan te realiseren, zoals onder meer het terugdringen van milieuhinder. Ook de kosten die daarmee zijn gemoeid, zijn voor rekening van de particuliere partij.

Infrastructuur en openbare ruimte
De huidige toegang tot het gebied voor het autoverkeer beperkt zich tot de Papaverweg en de Distelweg. Nieuwe wegen zijn noodzakelijk. Met de Ridderspoorweg, die nu wordt aangelegd, wordt de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling in sterke mate verbeterd. De verkeersbelasting in Disteldorp, rond het Mosplein en de van der Pekbuurt zal aanzienlijk minder worden.
De toename van het verkeer in de toekomst, de beschikbare verkeerscapaciteit en het voorkomen van een te hoge geluidbelasting als gevolg van het toenemende verkeer leiden tot de conclusie dat de westelijke weg over het Johan van Hasseltkanaal op termijn noodzakelijk is. Knelpunt is dat tot aanleg van de westelijke weg een belangrijke schakel in de groene route langs het IJ wordt gemist. Daarom wordt eerst een beweegbare fiets- / voetbrug aangelegd, waarnaast in de toekomst het autodek kan worden geplaatst.
Het gebied heeft nauwelijks openbare ruimte, wel veel water maar openbare kaden zijn zeldzaam. De stedenbouwkundige opzet biedt op alle punten verbetering. Langs het IJ en Zijkanaal I komt openbaar gebied. Transparantie wordt versterkt door zichtlijnen. Langs het Johan van Hasseltkanaal komt een openbare kade die op termijn doorgetrokken zou kunnen worden naar het Mosplein. Om de openbaarheid van de kade te garanderen is het drijvend programma niet rechtstreeks op de kade aangesloten maar via steigers. Ten westen van de Ridderspoorweg kan een jachthaven komen, ten oosten daarvan een niet varend waterprogramma, zoals huizen en voorzieningen op water.

Milieu
Voor wonen in het gebied gelden andere milieu- en leefbaarheidseisen. In het Milieu Effect Rapport (MER) Herontwikkeling Shellterrein/Buiksloterham (mei 2005) is duidelijk geworden dat geluidsoverlast en bodemverontreiniging de belangrijkste knelpunten zijn die opgelost moeten worden. Geconcludeerd is dat, vanwege het oplossen van de bodemverontreiniging, het terugbrengen van de geluidsbelasting, het intensiveren van het ruimtegebruik en het versterken van de vervoersnetwerken, de transformatie van de Buiksloterham leidt tot een gunstiger milieusituatie.
Voor het nieuwe Bestemmingsplan Buiksloterham wordt het MER geactualiseerd.

Besluitvorming
De Gemeenteraad heeft op 20 december 2006 ingestemd met het Investeringsbesluit en de Welstandsnota Buiksloterham, nadat de stadsdeelraad op 18 oktober 2006 positief had geadviseerd.

De inspraakreacties op de Welstandsnota zijn betrokken bij de bestuurlijke behandeling van het Investeringsbesluit in de centrale stad.

Informeren en inspreken
Om alle belanghebbenden over de plannen te informeren en de kans te geven erop te reageren, is door Projectbureau Noordwaarts op 6 juli 2006 een gecombineerde informatie- en inspraakbijeenkomst georganiseerd.

Informatie en inspraak
Voor het opstellen van het Investeringsbesluit en de voorbereiding van het bestemmingsplan Buiksloterham wordt geregeld overleg gevoerd met de Begeleidingscommissie Buiksloterham (o.a. Kamer van Koophandel, Veban, individuele bedrijven), de Klankbordgroep (o.a. ANGSAW, Spinn, Platvorm van der Pek en Distelbuurt) en marktpartijen / projectontwikkelaars.
Met name de uitvoering van het akoestisch onderzoek vergt een goede communicatie met het bedrijfsleven in de Buiksloterham. Voor alle bedrijven is in het najaar 2006 een informatieve bijeenkomst georganiseerd over de mogelijkheden voor het terugdringen van milieuoverlast. We voeren ook geregeld overleg met bedrijven over individuele wensen en toekomstmogelijkheden zoals uitbreiding, verplaatsing en dergelijke.
Aangezien het Investeringsbesluit de verdere uitwerking is van het vastgestelde Projectbesluit, er op hoofdlijnen geen ingrijpende veranderingen zijn opgetreden en er intensief overleg heeft plaatsgevonden met belanghebbenden, was het niet noodzakelijk over het Investeringsbesluit een formele inspraakronde te houden. Dat laat onverlet dat over het Investeringsbesluit open wordt gecommuniceerd.

Op 6 juli 2006 is een informatieavond georganiseerd.
Over de Welstandscriteria is overleg gevoerd met de Commissie Welstand en Monumenten. Overeenkomstig de Inspraakverordening (gemeenteblad 2003, afd 3A nr. 138) is over de Welstandsnota formele inspraak gevoerd. De inspraakavond vond eveneens plaats op 6 juli 2006. De schriftelijke inspraakreacties zijn gebundeld in een Nota van Beantwoording en Wijzigingen en zijn betrokken bij de besluitvorming over het Investeringsbesluit.

Ridderspoorweg

Uitvoering en beheer
De ontwikkeling van de Buiksloterham neemt vele jaren in beslag. Een goede afstemming tussen het beheer en de ontwikkeling van het gebied vraagt bijzondere aandacht.

Colofon
Meer weten?
Voor meer informatie kijk op www.noordwaarts.nl.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Projectbureau Noordwaarts, telefoon (020) 630 63 00. Deze folder is een uitgave van Projectbureau Noordwaarts.

Eindredactie: Projectbureau Noordwaarts
Beeld en fotografie: o.a. Kasper Stokman, René Grotendorst, Ron Dreef, Natacha Horst-Weitz

Projectbureau Noordwaarts
Stadsdeel Amsterdam-Noord en de Centrale Stad werken sinds 1 januari 2004 in een coalitie samen aan de plannen voor de projecten Overhoeks, Sixhaven, Buiksloterham en Centrum Amsterdam Noord. Bestuurders werken samen in het Bestuurlijk Overleg Noordwaarts, dat ook bestuurlijk opdrachtgever is voor het Projectbureau Noordwaarts. Dit bureau is verantwoordelijk voor de voorbereiding en uitvoering van plannen in de coalitiegebieden.

Er zal zorg worden besteed aan het tijdelijk beheer van braakliggende terreinen van de gemeente. Voor braakliggend terrein dat niet in eigendom is van de gemeente worden afspraken gemaakt met de betreffende eigenaren.

Maquette Buiksloterham
Aanleg Ridderspoorweg

Comments are closed.